La compraventa de vivienda en Aragón cierra 2024 con un crecimiento del 8,8%, el segundo dato más alto desde 2007

La compraventa de vivienda en Aragón cerró 2024 con un total de 16.434 operaciones, un 8,8% más que el año anterior, lo que arroja la segunda cifra más alta desde el máximo histórico, de 2007, sólo superado en poco más de 200 transacciones por 2022. La tendencia, también en los precios, es ascendente en toda la Comunidad, aunque es la capital y la zona del Pirineo las que registran una mayor actividad inmobiliaria.

Estos datos son el resultado final de un año que “ha ido de menos a más”, hasta el punto de que el cuarto trimestre registró un aumento interanual del 26,6% en las compraventas, ha indicado el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, Luis Fabra, quien ha avanzado que “todo parece indicar” que el mercado va a seguir a “un ritmo muy favorable” en 2025.

En la presentación del Informe del Mercado Inmobiliario de Aragón que elabora la citada Cátedra, en el Espacio Xplora de Ibercaja, Luis Fabra ha detallado que el incremento es más alto en la vivienda usada (+28,9%), aunque también sube en la obra nueva (+17,6%).

Por volumen, el principal motor es la ciudad de Zaragoza, con cerca de 8.000 compraventas en todo el año, un 8,6% más, más de 2.000 en el último trimestre. Sin embargo, destacan las variaciones interanuales de Sallent de Gállego (Huesca) -93,9%-, Sabiñánigo (Huesca) -38,7%- y Calatayud (Zaragoza) -35,9%-.

El 81,85% de las viviendas vendidas eran usadas, un 16.87% eran nuevas libres y un 1,28%, nuevas protegidas. Casi el 94% de los compradores fueron personas físicas, lo que sitúa a Aragón en el rango alto con respecto al resto de comunidades autónomas, donde tienen más peso en la compra las personas jurídicas. Se ha registrado también un máximo en la adquisición por parte de personas extranjeras, casi un 8%, especialmente rumanos y marroquíes.

Por tipología, casi el 80% de los inmuebles comprados eran pisos y algo más de una quinta parte, unifamiliares. Destacan las viviendas de más de 80 metros cuadrados, que aglutinan el 42% de las compraventas.

El precio sigue subiendo

En cuanto a los precios, el informe recoge una continuidad en la tendencia alcista, con un 4% de incremento interanual hasta una media de 1.576 euros el metro cuadrado, a medio camino entre el máximo histórico -2.148 euros en 2007- y el mínimo en este periodo -1.196 euros en 2015-. El crecimiento es el mismo en la vivienda usada, con 1.929 euros el metro cuadrado, y en la nueva, con 1.496 euros.

Esto supone que los precios se mantienen cerca de un 30% por debajo del máximo histórico en términos nominales -sin tener en cuenta la inflación, que supera el 30% desde 2007-, con lo que la vivienda es “relativamente accesible” para los aragoneses en comparación con otros puntos de España, donde ya se han superado los niveles de los años de la burbuja inmobiliaria, ha asegurado el director de la Cátedra, quien ha adelantado que, “previsiblemente”, seguirán subiendo.

En la ciudad de Zaragoza, esta cifra se dispara hasta los 2.024 euros por metro cuadrado, con una subida del 7,2% y “no pocas zonas” por encima de los precios de la década de los 2000. De hecho, en la obra nueva, ronda los 4.000 euros, con la excepción del barrio de Arcosur. En cualquier caso, lejos del precio máximo de 6.000 euros, aunque cada vez más cerca, como sucede en otras ciudades.

No obstante, de nuevo dos localidades pirenaicas superan a Zaragoza en precio: Sallent de Gállego, con 2.830 euros el metro cuadrado, y Jaca, con 2.339 euros el metro cuadrado.

En palabras de Luis Fabra, los datos indican que los oferentes “no están por la labor” de bajar el precio de las viviendas, lo que se suma a otras variables que favorecen la tendencia alcista, como el crecimiento tanto en el número de habitantes como el de hogares, la consolidación del crecimiento económico, el aumento de los salarios, los buenos datos de empleo, el repunte de la inflación o el descenso de los tipos de interés.

Las compras se anticipan

A ello ha sumado el hecho de que retrasar la compra puede tener como consecuencia un incremento del precio o la desaparición de la vivienda deseada, lo que provoca un anticipo en la actividad inmobiliaria.

Por su parte, Fernando Montón, del Grupo Plaza 14, ha afirmado que el estudio demuestra que la demanda está en una situación de “fortaleza total”, experimentando “un crecimiento importante” tras un año que ha sido “muy dinámico” y con una tendencia que se mantiene en lo que va de 2025.

En este sentido, ha aconsejado a las personas que tengan capacidad de compra que tomen su decisión “lo antes posible” porque los precios van a seguir al alza, mientras que el stock está a la baja.

Montón ha explicado también que se venden más viviendas de las que se terminan, por lo que ha reflexionado que “o conseguimos incrementar lo producción o vamos a seguir viendo un 'gap'” entre oferta y demanda.

Para ello ha considerado positiva la bajada en los tipos de interés porque ayuda a la demanda y a que la construcción sea más rentable para los promotores, pero ha alertado de la escasez de mano de obra, que puede aumentar los costes o reducir las promociones, de la falta de suelo y del “intervencionismo” del Gobierno central en esta materia, al que ha pedido una legislación “más favorable” para los constructores.

Equilibrio entre tipo fijo y variable

El jefe de Desarrollo de Negocio Promotor de Ibercaja, Jorge Aguerri, ha señalado que el 60,39% de los aragoneses compra su vivienda a través de hipotecas, si bien esta cifra se encuentra por debajo del 50% en la provincia de Huesca y, sobre todo, en la de Teruel, donde sólo un 37,75% solicitan financiación bancaria. En todo caso, prevén que este dato aumente si siguen subiendo precios y bajando tipos de interés.

El tipo de interés medio es de 3,06 el variable y de 3,44 el fijo y, después de que muchas personas se pasaran al fijo cuando comenzaron a subir los tipos de interés en 2021, la tendencia camina ahora hacia el equilibro, con un 54,47% de fijo y un 45,64% de variable.

Ha considerado que Aragón es “privilegiado” con respecto a otros puntos de España, al mantener un endeudamiento hipotecario que aún está lejos de los años de la burbuja y una cuota media de 592 euros, mientras en Baleares, Madrid o Cataluña se sitúa entre los 700 y los 850.

En este sentido, el esfuerzo de los aragoneses cada mes para hacer frente a su hipoteca es del 26,74% de su salario, un 0,26% menos que hace un año, muy por debajo de lo que sucedía en 2007, cuando debían aportar más de la mitad de su sueldo, algo que ya está sucediendo en otras ciudades.

Alquiler e inversores

Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón, Fernando Baena se ha detenido sobre la situación del mercado del alquiler, del que el director de la Cátedra ha llegado a decir que está “en extinción”, ya que muchos pisos se alquilan sin necesidad de publicar los anuncios.

A este respecto, ha subrayado que la demanda es insuficiente y que la inseguridad jurídica para los propietarios es “clarísima”, por lo que ha reclamado bonificaciones fiscales y ayudas a la rehabilitación para un parque que está “muy envejecido”.

Baena ha aseverado que entre el 70 y el 80% de los aragoneses tienen entre una y dos viviendas, por lo que ha restado el peso de los fondos de inversión entre los propietarios, que ha definido como “personas normales que buscan complementar la pensión” y que, si no cobran su alquiler, “les puede hacer mucho daño a la economía doméstica”.

Fernando Montón, del Grupo Plaza 14, sí que ha admitido que han vuelto los pequeños inversores y que la entrada de grandes fondos en Aragón está “en perspectiva”, con un interés en la ciudad de Zaragoza, pero ha añadido que, de momento, no hay mucho producto que ofrecer y sus movimientos son “más lentos”.