Vivienda y turismo: Cuenca

La necesidad de vivienda en las ciudades españolas empezó siendo una preocupación lógica para las administraciones públicas desde que surgen los primeros movimientos migratorios del campo a la ciudad, con el fenómeno de la industrialización, a mediados del siglo XIX. Las ciudades no contaban con la dotación suficiente de edificios para las viviendas de los obreros que necesitaban las fábricas, surgiendo los primeros suburbios de chabolas e infraviviendas. 

Esa preocupación se pone de manifiesto con la ejecución de las primeras políticas de vivienda (véase Ley de Arrendamientos Urbanos de 1842), que coincide en el tiempo con la puesta en marcha de las primeras escuelas de arquitectura como tales (Escuela Especial de Arquitectura de Madrid,1844, actual ETSAM y Escuela de Arquitectura de Barcelona, 1875, actual ETSAB). También coinciden con las primeras planificaciones urbanas (Plan Castro de Madrid y Plan Cerdá de Barcelona 1860). 

Empieza a considerarse el urbanismo -la urbanística- como una disciplina estudiada y aplicada por expertos.

Así, las administraciones públicas, a partir de esa época y dependiendo de sus coyunturas políticas, sociales y económicas han tratado de dar su respuesta al que llamaremos: el problema de la vivienda. La vivienda pública, la vivienda social, con la creación de organismos dedicados a ello, y con la promulgación de la legislación correspondiente.

Tras la Guerra Civil, con un país arrasado necesitado de reconstrucción: Regiones Devastadas, Instituto Nacional de la Vivienda, Obra Sindical del Hogar, hasta el Ministerio de la Vivienda en 1957.

En la transición, con la Constitución de 1978, que en su artículo 47, recoge el derecho a la vivienda. Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo. Ministerio de Fomento. Planes Estatales de Vivienda...

Y con las transferencias de competencias a las Comunidades Autónomas: en 1982 se constituye la Comunidad de Castilla- La Mancha: LOTAU, planes de vivienda... En 2010 se inaugura la Escuela de Arquitectura de Toledo, de la Universidad de Castilla La Mancha.

Los diferentes Planes Estatales de Vivienda decretados por el Estado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007/2008, incorporan el fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas y los correspondientes modelos de las comunidades autónomas, en Castilla-La Mancha los Planes Regionales de Vivienda. 

Y más recientemente la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, primera ley estatal desde la aprobación de la Constitución que regula el derecho a la vivienda. 

Y ahora las Agendas Urbanas.

Necesaria y afortunadamente la vivienda es un tema candente y de actualidad. Y quiero hablar del caso concreto del Casco Antiguo de Cuenca: una pequeña ciudad del centro de Castilla, de origen medieval, capital de provincia a partir de 1833, que desde que alcanzó su mayor esplendor en el siglo XVI, había acusado crisis importantes en los siglos XVII y XVIII, sufre durante el siglo XIX, tras la Guerra de la Independencia la despoblación del casco antiguo, la ruina de muchos de sus edificios sobre todo residenciales y el abandono progresivo.

El 'centro' de la ciudad se traslada a la parte nueva, la ciudad baja. En el casco antiguo, la ciudad alta, se acometen reformas puntuales y operaciones de “saneamiento” con nuevas alineaciones, expropiaciones y demoliciones para los ensanches de calles y espacios (Mediamarca 1874 y Plan de Urbanización de Carlevaris de 1893), con los problemas consiguientes y perdidas irreparables de edificios. Se transforma irreversiblemente el espacio urbano. Quedará reducido a espacio de residencia popular al inicio del siglo XX, predominando la vivienda en alquiler y manteniéndose solo instituciones como el Ayuntamiento, la Audiencia y el Obispado, junto a varios conventos. Era manifiesto el deterioro físico, la falta de servicios y las precarias condiciones de habitabilidad.

Hay que esperar hasta la segunda mitad del siglo XX cuando se crea la Delegación Municipal 'Cuenca Antigua' en 1954 y Declaración de Paraje Pintoresco en 1963. Esta última al menos conseguía que todas las actuaciones obtuvieran licencia informada por Patrimonio. Eran intenciones más desde el punto de vista cultural y turístico, centradas sobre todo en labores de conservación y restauración urbanas, pero que al menos indirectamente influyeron en la mejora de la habitabilidad. Esta época coincide con la recuperación de las Casas Colgadas y la inauguración del Museo de Arte Abstracto en 1966, fenómeno que cambia el punto de vista respecto al casco antiguo y empieza el camino de la recuperación como lo conocemos actualmente.

Entramos en la década de 1980-1990. En 1983 se declara el Barrio de San Martín 'Área de Rehabilitación Integrada' y se redacta el Programa Piloto para su rehabilitación. Este no llega a aplicarse, pero influyó positivamente en el cambio de rumbo de las administraciones que ya ponen el foco de atención en la vivienda. 

Fruto de este cambio será el programa Cuenca a Plena Luz 1989/1992 que en una de sus cinco líneas incide fundamentalmente en la rehabilitación de viviendas. Se consigue aumentar ligeramente la población del casco: de 2517 habitantes en 1981, se pasa a 2.824 en 1990.

Siguiendo las indicaciones del Plan General de 1979, que propone para el casco antiguo la redacción de un Plan Especial, se inicia su elaboración en 1993 y se concluye prácticamente en 1995 aunque no se aprueba definitivamente hasta 2002. En este periodo, en 1996, se consigue la declaración de Patrimonio Mundial por la UNESCO.

No obstante, la despoblación del Casco de Cuenca se sigue produciendo. 

El Consorcio de la Ciudad de Cuenca se constituye en 2005. Desde 2008, primero a través del Área de Rehabilitación del Centro Histórico acogiéndose a los diferentes Planes Estatales y Planes Regionales y después mediante subvenciones financiadas por el propio Consorcio, las administraciones intentan frenar la despoblación. Se conceden subvenciones a la rehabilitación de edificios, viviendas no turísticas y locales comerciales o de negocio destinados a cualquier actividad económica, excepto hostelería, estas últimas con el fin de dotar de servicios que faciliten la vivienda. 

Pero no es suficiente. Algo está pasando.

El urbanismo 'tradicional' que aprendimos en las escuelas de arquitectura, consiste básicamente en planificar, organizar y ordenar las ciudades (sus edificios y sus espacios). Esto es, lo que se puede construir sobre ellas según los diferentes usos que se le da al suelo, al espacio, a través de las diferentes figuras jurídicas e instrumentos de planeamiento regulados por la legislación vigente. Los Planes de Ordenación Municipal planifican según las necesidades que sus autores o sus promotores estiman para cada municipio en el periodo de vigencia de estos. 

Es básico cuantificar qué usos se necesitan (por ejemplo, número de viviendas) para preparar las reservas de suelo o espacio necesario. Y en el caso de las ciudades históricas o aquellas afectadas por un atractivo turístico, estimar también el número de plazas hoteleras necesarias.

En la actualidad, según la legislación vigente en Castilla-La Mancha (Reglamento de Planeamiento y Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística) se distingue claramente entre uso residencial (la vivienda, sea plurifamiliar o unifamiliar) y uso terciario, entre los que está el uso hotelero en todas sus variantes.

Pues bien, es fácil entender que, si se planifica de acuerdo a los usos, si se establecen unas previsiones determinadas de usos, no se pueden mezclar ni confundir estos, pues ello da al traste con las planificaciones y se producen los desequilibrios. 

En mi opinión, los turistas deberían estar en hoteles y no en viviendas. Pero es muy difícil ir contra lo que impone la realidad actual, si no se toman medidas respecto a las viviendas turísticas desde la administración

En un artículo recientemente aparecido en el diario La Tribuna de Cuenca de 24 de enero de 2025, basándose en los datos del INE se refleja el aumento de las viviendas turísticas un 5% más en un año (314). De ellas el 40% (124) están en el casco antiguo y el 60% (190) en el resto de la ciudad. Para una ciudad pequeña como Cuenca con un Casco Histórico de unas 2500 viviendas, con muy pocas ocupadas en vivienda permanente, y el resto de segunda residencia, suponen un 5% de viviendas turísticas. Son 124 viviendas que podrían estar ocupadas por familias habitando permanentemente en el casco.

En todos los foros de expertos en la conservación de los cascos históricos se tiene muy claro que para conservar las ciudades históricas vivas hay que fomentar que haya habitantes permanentes, vecinos que demanden servicios básicos, y considerar al turista como un “habitante ocasional”.

Sin embargo, se está consolidando la 'gentrificación turística', a la que Cuenca no es ajena: ciudades históricas cuyo atractivo turístico hace que el alojamiento y los servicios se dirijan a los turistas y no a los habitantes habituales. Los habitantes originales permanentes son desplazados por la población flotante de turistas cada vez más numerosa.

Y este fenómeno está fomentado por las autoridades locales porque es casi la única fuente de ingresos. Parece que solo interesa que haya turistas. ¿Y los vecinos? ¿El modelo es que se conviertan en los turistas de otros cascos históricos?

En mi opinión, los turistas deberían estar en hoteles y no en viviendas. Pero es muy difícil ir contra lo que impone la realidad actual, si no se toman medidas respecto a las viviendas turísticas desde la administración.

Es urgente tomar medidas.

NOTA: El Consorcio de la Ciudad de Cuenca, compuesto por las cuatro administraciones (Estado, Comunidad Autónoma, Diputación Provincial y Ayuntamiento) es el órgano de gestión del Real Patronato de la Ciudad de Cuenca cuyos fines son promover y coordinar todas aquellas acciones que deban realizar orientadas a la conservación y revitalización del patrimonio cultural de la ciudad, así como al desarrollo y potenciación de las actividades culturales y turísticas vinculadas a ella.