Alejandro Armas, geógrafo: “No solo tenemos una crisis habitacional, sino también ecosocial”

El acceso a una vivienda digna es una quimera para decenas de miles de familias en Canarias y no parece que esa situación vaya a cambiar pronto. El Gobierno regional continúa empeñado en apostarlo todo al ladrillo, pero de momento no le ha ido tan bien: el año pasado, el número de edificios residenciales que recibieron el visado de dirección de obra ascendió a 1.173, una cifra inferior a la registrada en 2023, un total de 1.335, según el Instituto Canario de Estadística (ISTAC).

La crisis habitacional se ha agudizado en el Archipiélago por la falta de un parque estable de viviendas de protección oficial (VPO) y una escalada de precios en el mercado libre. Al Ejecutivo autonómico, conformado por Coalición Canaria y Partido Popular, no le convence el único mecanismo legal capaz de regular los alquileres, las zonas tensionadas, e insiste en la construcción como la principal respuesta a la emergencia. 

A finales de 2024, Canarias contaba ya con 27.500 solicitantes de vivienda protegida. El Gobierno de Fernando Clavijo, mientras tanto, ha anunciado que proyecta más de 2.000 VPO en toda la Comunidad Autónoma, poco más del 7,2% de la demanda. Y eso sin mencionar a todas las personas que no figuran inscritas en el registro de demandantes de vivienda social, pero que también son víctimas del incumplimiento del artículo 47 de la Constitución, el del derecho a un hogar en condiciones. 

Alejandro Armas es doctor en Geografía por la Universidad de La Laguna (ULL). Estuvo cerca de siete años en la Universität Leipzig, en Alemania, y ha coordinado junto al geógrafo Juan Manuel Parreño, de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC), un trabajo académico sobre vivienda en el que han participado 35 expertos de las Islas y ha promovido la Fundación CajaCanarias bajo el título La vivienda en Canarias. Situación, perspectivas y propuestas. 

La publicación, de 363 páginas, recoge reflexiones sobre las tendencias del mercado inmobiliario en el Archipiélago, el impacto del turismo, la vivienda en los municipios de escasa población o la residencialización, ese concepto utilizado para hablar de apartamentos turísticos donde vive gente. Las conclusiones no son escuetas, pero apuntan en una misma dirección: para resolver la crisis, lo primera que hay que hacer es dejar de ver la vivienda como un negocio. 

Pregunta. El trabajo insta a desmercantilizar el mercado de la vivienda. ¿Eso no es un poco utópico? 

Respuesta. Podría serlo si entendemos las cosas tal y como se han venido haciendo hasta ahora. Pero es una apuesta clara por la vivienda pública, como vimos en Barcelona con la Casa Orsola. Es una forma de garantizar el derecho de acceso a la vivienda a partir de una intervención pública y dar cabida también a formas más comunales, como defiende María Tomé, que son todas esas cooperativas que también estuvieron vivas en su momento y que construyeron algunos barrios.

P. ¿Y quién decidió convertir la vivienda en un negocio? 

R. A mediados de los noventa empezaron las políticas fuertes de creación de vivienda para fines distintos al de residencia habitual. Hay un libro titulado Paisajes devastados que señala que en España construimos más vivienda que Francia y Alemania juntas entre 1995 y 2007. Eso, unido a todo el encarecimiento, convirtió la vivienda en un bien financiarizado. La burbuja inmobiliaria explotó, pero rápidamente llegaron los fondos buitres y los bancos malos. Y parece ser que con la pandemia se ha acelerado ese proceso. 

P. Dices que cualquier aproximación al problema de la vivienda debe ir más allá de las dinámicas de mercado y el esfuerzo de acceso. ¿A qué te refieres con eso? 

R. Porque tenemos una crisis no solo habitacional, sino también de carácter ecosocial. En un territorio tan limitado como el nuestro, fabricar una vivienda nueva es un exceso en el consumo de recursos. Pensar así cuando tenemos muchísimas viviendas vacías… ¿Por qué no planteamos otro tipo de cuestiones? Es que hay una parte de la oferta que está vacía o mal colocada. Y tenemos que abordarlo desde esos dos puntos de vista, el de la vivienda vacía y la turística. 

P. ¿Y qué hacemos con las viviendas vacías? En Canarias tenemos más de 210.000, según el último recuento del INE. 

R. Lo primero es desmontar el discurso actual. La ocupación ilegal es anecdótica en términos estadísticos. Necesitamos un Estado garante en caso de impago y dar incentivos para que las personas coloquen sus viviendas en el alquiler tradicional. Y, además, ser punitivos, como no permitir la construcción de vivienda vacacional en zona tensionada. Es decir, incentivar primero, pero después castigar. 

P. Comentas que no bastan los planes de vivienda para atajar por completo la crisis. ¿Es porque necesitamos ayuda de algún actor más? 

R. Lo que quiero decir con eso es que no debemos centrarnos solo en ofertar vivienda pública, sino en regular también la turística y la vacía. Pero hay que hacerlo poco a poco, porque eso tiene un impacto sobre la gente. Todo el mundo entiende la vivienda como un derecho a la propiedad. Y que te toquen la propiedad… La gente es muy reacia. Por eso hay que ir poco a poco. En algunos lugares de Alemania se estaba planteando la posibilidad de expropiar a grandes tenedores. Eso no lo podemos hacer aquí ahora mismo. Pero igual en el futuro es necesario. 

Los datos que publicó elDiario.es sobre los grandes tenedores de vivienda en España muestran que el 8,2% del parque de vivienda en Canarias pertenece a propietarios de más de diez casas. La capacidad de negociación que tiene un gran tenedor es muy grande.

P. Y el pequeño también, ¿no? La diferencia ahora entre contar con una vivienda o no es enorme. Sobre todo cuando sabes que la vas a heredar.

R. Esa brecha se ha ampliado, eso es cierto. Buena parte de la población joven ya no tiene acceso ni a una forma de alquiler ni de propiedad. Y solamente aquellos que tienen la ayuda de sus padres o una herencia son los que podrán hacerlo. La vivienda ha pasado de ser un derecho a un negocio. No creo que una persona que tiene una sola casa acepte que esta sea intervenida, pero igual ante un propietario que tiene muchas hay que hacer algo. Aunque repito, no creo que sea el momento de plantearlo. 

Hay una tendencia a volver a considerar la vivienda como un derecho. Ahora se habla mucho de Viena porque es una ciudad que tiene un gran parque de vivienda pública en comparación con el total. Y eso crea un tapón para que el precio no suba de forma brutal. También es cierto que es una sociedad donde la vivienda en propiedad es poco habitual. Porque si la gente tiene garantías para vivir de alquiler y cambiar de casa en caso de que su familia crezca o se reduzca, ¿por qué iban a hipotecarse?

P. Esa realidad no ha llegado a Canarias. Aquí lo que quiere la mayoría es comprar. 

R. Porque no tienen garantías como inquilinas. Porque saben que en cualquier día pueden acabar en la calle. O porque pagan un arrendamiento excesivamente alto, que es mucho más caro que una hipoteca. 

P. Lo que comentabas antes de Viena, eso está muy bien, pero para tener ese parque público de vivienda tendremos que esperar 20 o quizá 30 años. ¿Qué le decimos a la gente mientras tanto? ¿Que van a vivir en emergencia habitacional durante todo ese tiempo?

R. No, eso no se puede plantear porque es una medida a largo plazo. Pero sí podemos incorporar vivienda vacía al mercado y devolver vivienda turística al alquiler tradicional. Creo que con estas dos intervenciones y apostando por otro tipo de propuestas, como la vivienda cooperativa…

P. ¿Y la regulación de los alquileres? ¿Qué opinas de eso?

R. Si se hace de forma sostenida, sí, como medida de contención para aplicar mientras tanto políticas de vivienda o de colocación de vivienda que está fuera del mercado tradicional. ¿Para qué? Para que las tensiones sobre el mercado sean menores. 

P. ¿Y ha funcionado allá donde se ha aplicado? Porque hay mucha controversia en este punto.

R. Mira, está claro que en Catalunya [donde se ha aplicado] estamos viendo que grandes empresas con intereses inmobiliarios se están marchando. Eso quiere decir que la vivienda ya no es un negocio para ellas. ¿A dónde se están yendo? Pues seguramente a lugares donde no se estén aplicando este tipo de medidas. El capital se mueve y lo hace donde renta. 

P. Antes hablabas de Viena y de cómo la sociedad valora mucho vivir de alquiler. Eso en España es impopular. 

R. Sí, pero es que España antes de la dictadura franquista era una sociedad de inquilinos e inquilinas. Seguramente sin muchas garantías, pero bueno. Hacer entender a las personas que no es necesario poseer una vivienda para vivir bien es un proceso largo. Tiene además ciertas ventajas en términos demográficos, porque no siempre tenemos el mismo número de familiares viviendo bajo el mismo techo. Es cambiar el chip, pero eso no se hace de hoy para mañana. 

P. El Gobierno de Canarias declaró la emergencia habitacional y parece estar haciendo todo lo posible para construir vivienda, incluso con la RIC. ¿Es una respuesta adecuada a la crisis?

R. La aprobación de la Ley del Suelo del año 2017 buscó liberalizar prácticamente cualquier forma de suelo y ahora que se ha declarado la emergencia habitacional, lo que se hace es incidir en la crisis ecosocial, condenando el territorio a una forma de creación o de producción de espacios urbanos que sabemos que no es beneficiosa. Lo vimos durante la burbuja inmobiliaria, cómo se condenó muchísimo suelo con grandes problemas ecológicos. Y en el caso de Canarias, además, coincide con que no vemos freno al sector turístico y tenemos proyectos que condenan buena parte de las costas. 

P. Vimos de hecho en Adeje, en el sur de Tenerife, que el Ayuntamiento usó como pretexto la crisis de vivienda para desbloquear Cuna del Alma

R. Hay grandes proyectos turísticos que tienen ese sello verde, que dicen que han reducido las edificaciones que les permitía el plan parcial o que han empleado materiales ecológicos. Pero lo más sostenible era no haber hecho nada, porque no había necesidad de ello. Lo mismo me pregunto ahora: ¿es necesario fabricar más vivienda? Habría que planteárselo. Tenemos más de 200.000 viviendas vacías.

Hay que dar incentivos, pero lo de dar ayudas económicas a las personas jóvenes, por ejemplo, no creo que ayude mucho porque los propietarios son conscientes de que tienen entonces un margen mayor de obtención de renta. 

P. Propones sacar viviendas del parque de pisos turísticos actual, pero la ley de alquiler vacacional que proyecta el Gobierno de Canarias permite seguir creciendo. ¿Cómo ves eso?

R. La norma plantea un porcentaje máximo del 10% para vivienda turística en cada barrio o municipio, pero la gente no es consciente de lo que puede significar eso, sobre todo en regiones que ya son turísticas. Porque ya no afecta solo al mercado de la vivienda, sino también al contexto, el territorio, la ciudad… Algunos barrios de Barcelona tienen un 5% de vivienda turística, pero están tremendamente turistificados. ¿Por qué? Porque existen muchísimas plazas hoteleras que no se contabilizan. Y en Canarias no se está interviniendo de forma territorial. No se está pensando en qué efectos tiene ese porcentaje sobre la población local. Y ese es uno de los grandes problemas de esta ley. 

Lo que va a pasar es que se van a alcanzar unas cuotas de turistificación en determinadas secciones censales que van a ser bárbaras. No va a quedar población local porque se va a destruir el entorno. 

P. La ley establece nuevos requisitos para conseguir la licencia, eso sí. De hecho, la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional cree que va a acabar con el pequeño propietario. 

R. Dicen que esta ley es sostenible, pero no lo es. Es una norma de calidad turística, de calidad de la vivienda vacacional. Y ahí plantean unos patrones, unos metros cuadrados por casa y demás para intentar garantizar que la oferta de vivienda turística no sea tan deficiente como lo era antes. En Canarias tenemos uno de los precios de vivienda vacacional más bajos de toda España. 

¿Qué están intentando hacer? Incrementar la renta, subirla. Es la apuesta por el turismo del gran lujo. El turismo de élite. Atraer a turistas que tengan un poder adquisitivo mayor. Y no sería de extrañar, y ya ha ocurrido en otros lugares, que el sector hotelero empiece a penetrar en el sector del alquiler vacacional. En él rentas mayores.